00:00:00: Hallo und herzlich willkommen bei HAUSgefragt, dem Podcast zur Baufinanzierung von Dr. Klein.

00:00:06: Mein Name ist Anna Commentz und heute geht es bei uns um das Thema Ferienimmobilie. Vielleicht kommt

00:00:10: ihr auch gerade aus dem Urlaub und denkt auch Mensch, so ein Ferienhäuschen auf Sylt oder Amrum

00:00:14: oder in den Bergen, das wäre irgendwie ganz nett. Und deshalb habe ich die Gelegenheit genutzt,

00:00:19: unseren Berater Maik Korpjuhn zu fragen, wie geht es eigentlich mit Ferienimmobilien,

00:00:24: was muss ich beachten und welche Faltstrecke gibt es. Und deswegen ist er heute zu Gast. Hallo, Maik.

00:00:30: Hallo, Anna. Danke für die Einladung. Schön, dass du da bist. Sag mal, was genau ist denn so eine

00:00:35: Ferienimmobilie eigentlich? Wir unterscheiden dazwischen unsere Ansicht als Finanzierer bzw.

00:00:41: auch der Ansicht der Banken und dem, was die Kunden als Ferienimmobilie bezeichnen. Bei unseren

00:00:47: Kunden ist es meistens einfach eine Immobilie, meistens in einem touristischen Gebiet, die zu

00:00:53: Ferienzwecken genutzt wird. Das heißt, die temporär entweder eigen genutzt wird oder auch vermietet

00:00:59: wird zu Ferienzwecken. Als Finanzierer und als Bank blicken wir bei einer Ferienimmobilie noch

00:01:05: mal spezieller und tiefer rein. Und zwar sind das Immobilien, die nicht zum dauerhaften Wohnen

00:01:10: genutzt werden dürfen. Das heißt, die sind gezielt in Ferien- und Erholungsgebieten, wo man

00:01:15: halt nur temporär tatsächlich zu Ferienzwecken drin wohnen darf, aber nicht als Meldedresse

00:01:20: das nutzen darf. Und welche Motivation haben Menschen typischerweise sich eine Ferienimmobilie

00:01:25: zu kaufen? Ist es eher so zur Selbstnutzung oder zur Vermietung? Das ist tatsächlich beides sehr

00:01:30: häufig der Fall. Bei der Selbstnutzung ist es halt einfach so die Freiheit, wenn es um den Urlaub

00:01:37: geht, jederzeit sozusagen ihre eigene Ferienimmobilie ziehen zu können, nicht darauf angewiesen zu

00:01:43: sein, wie groß ist die Nachfrage am Markt, wie sind die Preise dieses Jahr, das ist ja auch immer

00:01:48: sehr wetterabhängig, wie lange im Voraus muss ich das schon planen etc. Und bei der Vermietung ist es

00:01:54: eh nicht einer Kapitalanlage, die viel Potenzial hat, aber auf der anderen Seite natürlich auch

00:02:00: ein bisschen Risiken mit sich trägt. Okay, das beleuchten wir ja auch gleich noch mal ein

00:02:06: bisschen mehr. Schauen wir erstmal so ein bisschen auf die Selbstnutzung. Was sind dann die wichtigsten

00:02:11: Punkte, wenn ich eine Ferienimmobilie zur ausschließenden Selbstnutzung finanzieren will?

00:02:15: Ja, grundsätzlich ist es eh nicht so betrachten wie die Finanzierung einer normalen Immobilie zur

00:02:21: Eigennutzung. Wenn wir von einer tatsächlich echten Ferienimmobilie sprechen, die im touristischem

00:02:29: Gebiet ist und nur zu Erholungszwecken dienen darf, dann ist halt wichtig, dass ich mich dort

00:02:34: nicht melden kann. Das heißt, ich habe dort keine Meldereadresse, kann das nicht als Wohnsitz

00:02:39: nutzen und muss sozusagen in Deutschland einen zweiten Wohnsitz haben bzw. einen weiteren

00:02:45: Wohnsitz haben, wo ich mich melden kann. Das darf also nicht mein Zuhause sein.

00:02:49: Und gibt es da auch Unterschiede in der Finanzierung im Vergleich zur klassischen selbstgenutzten

00:02:54: Wohnimmobilie? Ja, wenn wir tatsächlich wieder von einer echten Ferienimmobilie reden,

00:03:00: dann ist es so, dass die Banken häufig diese Immobilien mit einem Gutachten bewerten müssen.

00:03:05: Wenn sie in einer Ferienanlage sind, dann gibt es häufig neben der Ferienimmobilie

00:03:11: einfach noch Rechte und Pflichten, die man als Besitzer mit berücksichtigen muss. Das heißt,

00:03:16: dann Ferienanlagen, die in gewisser Form gefliegt werden müssen. Ich hatte zum Beispiel mal an der

00:03:21: Ostsee eine Ferienimmobilie in einem richtigen Ferienpark, wo dann die Eigentümer auch zuständig

00:03:28: waren für die Keilanlagen. Das sind natürlich erhebliche Investitionen, die dort im Background

00:03:32: stehen können. Und die muss eine Bank natürlich bei so einer Ferienimmobilie mit bewerten,

00:03:38: weil die in einem Veräußerungsfall natürlich erhebliche Zusatzkosten für den neuen Käufer

00:03:45: verursachen können. Und man muss hier auch darauf achten, bei den Ferienimmobilien, es gibt halt

00:03:54: welche, die in die Zwangsvermietung gehen müssen. Das heißt, bestimmte Ferienparks,

00:03:59: wenn ich dort Eigentümer einer Ferienimmobilie bin, dann heißt das nicht automatisch, dass

00:04:04: ich diese Ferienimmobilie auch jederzeit selbst nutzen darf, sondern dann gibt es bestimmte

00:04:08: Verträge dahinter, die dazu verpflichten, diese Immobilie halt über den Anbieter dort zu vermieten,

00:04:14: so und so vier Tage im Jahr. Und dann gibt es halt Sondernutzungsvereinbarung, dass den und den

00:04:20: Zeiträumen oder so und so vier Tage im Jahr das auch selbst genutzt werden darf. Da ist natürlich

00:04:23: wichtig darauf zu achten, wenn es in so einem geschlossenen Ferienpark ist, sich diese Verträge

00:04:28: vorher genauer durchzudesen, bevor ich eine Immobilie kaufe, die zur Selbstnutzung gedacht ist und

00:04:33: dann darf ich da vielleicht nur zwei Wochen im Jahr drinnen wohnen. Du sattest ja gerade so die

00:04:37: Flexibilität ist häufig so ein Thema und wenn man sich dann damit wieder selbst beschneidet,

00:04:42: ist das natürlich wahrscheinlich nicht zielführend. Richtig. Gibt es denn staatliche Förderung oder

00:04:48: Kredite, die auch für Ferienimmobilien nutzbar sind? Gibt es auch, also hier sind gerade die

00:04:54: energieeffizienten Programme des KfW 297/98, was genutzt werden kann. Es kann das KfW 261

00:05:04: genutzt werden. Das heißt, es werden ja auch häufig durch Bauträger sehr alte Immobilien genutzt,

00:05:10: die eine schöne Strandlage haben und dann vollständig saniert werden und da werden dann

00:05:15: Eigentumswohnungen, also Ferienwohnungen, veräußert. Auch da kann man die KFW vor der

00:05:21: Mitte nutzen. Im puncto Eigenkapital wird das hier irgendwie anders angesetzt oder anders bewertet?

00:05:27: Nein, das Eigenkapital wird genauso bewertet wie es bei einer normalen Immobilie auch ist. Was man sich

00:05:35: aber im Klaren sein muss, ist, dass Ferienimmobilien in sehr gefragten Regionen sind und in der

00:05:39: Regel weichen da die Kaufpreise erheblich von dem tatsächlichen Sachwert dieser Immobilie ab,

00:05:45: weil natürlich die Nachfrage meistens deutlich größer ist als das Angebot. Das heißt, es kann

00:05:50: einfach dazu führen, dass selbst wenn man eine ziemlich hohe Eigenkapitalquote für das Projekt

00:05:55: mitbringt in der Bewertung und der Finanzierung der Bank, die angeboten wird, dieses Eigenkapital

00:06:02: gar nicht so viel ausmacht oder gar nicht so viel Hebelwirkung hat, weil der Wert der Immobilie

00:06:08: vielleicht deutlich niedriger ist als der Kaufpreis und das Eigenkapital dann eigentlich nur den

00:06:12: eh nicht finanzierbaren Differenzbetrag hier deckt. Genau. Es gibt ja sicherlich auch Nebenkosten

00:06:19: laufende, die ich bei der Planung berücksichtigen sollte. Welche sind das? Genau. Es sind ähnliche

00:06:24: Nebenkosten, wie ich es bei einem Erwerb anderer Immobilien habe. Ich habe also ganz normal die

00:06:28: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, wenn ein Markler involviert ist, auch die Marklerkotage,

00:06:32: die als Finanzierungskosten dort mit auftreten. Und genauso habe ich bei dieser Immobilie dann

00:06:39: auch Bewirtschaftungskosten, die ich berücksichtigen muss. Bei der Eigennutzung ist es ähnlich wie

00:06:46: zu Hause. Das heißt, ich nutze meine Immobilie ganz normal, wenn es ein Haus zum Beispiel ist,

00:06:53: habe ich meinen Energieversorger und rechne dort direkt mit denen ab. Wenn es der Eigentumswohnung

00:06:58: ist, ist es ähnlich wie bei normalen Eigentumswohnungen, das dann meistens ein Hausgeld aufgerufen

00:07:03: würde. Was bei der Selbstnutzung erst mal nicht so viel abweicht wie zu normalen Immobilien,

00:07:09: bei der Fanvermietung spielt es denn dann nochmal eine andere Rolle. Jetzt haben wir die Selbstnutzung

00:07:14: ziemlich gut beleuchtet. Lassen Sie mal auf die Vermietungsseite schauen. Was ändert sich denn,

00:07:18: wenn ich die Immobilie vermieten möchte oder zumindest teilweise? Wahrscheinlich ist ja die

00:07:23: Realität häufig dazwischen. Ja, genau. Also häufig ist es irgendwo dazwischen. Ein Großteil geht

00:07:29: meistens in die Vermietung, weil so viel Urlaub hat man häufig nicht im Jahr, dass man grüßtenteils

00:07:37: in das Eigen nutzen kann. Und ja, was ist der Unterschied oder was ändert sich da? Es ist

00:07:44: natürlich wichtig, gerade wenn ich das in die Vermietung gebe, in Deutschland ist es üblich,

00:07:48: dass Fanimmobilien zu einem Festpreis vermietet werden pro Nacht. Hier in Deutschland sollte man

00:07:54: also vorsorglich dort gut kalkulieren, um wirtschaftlich keine Miese zu machen. Das ist bei der

00:08:02: Vermietung wichtig. Man sollte sich Gedanken darüber machen, ob man einen großen Anbieter

00:08:07: nimmt, der für ein diese Ferienimmobil vermietet, sich auch darum kümmert, dass die mal gereinigt

00:08:13: wird oder ob man Geld sparen möchte und auf der anderen Seite dann aber natürlich erheblich

00:08:18: mehr Aufwand hat. Das heißt, die Selbstvermietung sich darum zu kümmern, dass die Wohnung auch das

00:08:22: ganze Jahr überordentlich ausgelastet ist, weil am Ende des Tages hat das ja einen erheblichen Wert,

00:08:27: ob ich oder einen erheblichen Unterschied, ob ich diese Immobilien für 170 Tage vermietet habe

00:08:32: oder nur für 100 Tage vermietet habe. Und mich dann natürlich auch darum kümmern muss, dass

00:08:38: nachgeben Auszug die Wohnung oder das Objekt halt auch wieder gereinigt wird, Bedwäschen getauscht

00:08:45: werden, was auch immer man dort noch hin anbietet. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es in

00:08:51: dieser Konstellation? Gibt es da noch mal besondere Anforderungen der Banken? Genau, also die

00:08:57: Finanzierungsmöglichkeiten sind grundsätzlich erstmal dieselben wie bei normalen Immobilien-Darlehen.

00:09:01: Für eigengenutzte oder fremdgenutzte Wohnungen und Immobilien. Der große Unterschied ist hier

00:09:07: tatsächlich das, was ich vorhin schon sagte, dass häufig der Kaufpreis stark von dem Wert der

00:09:13: Immobilien abweicht und die Banken aufgrund besonderer Nebenkonstellation, was ich auch von

00:09:19: sagte, wenn es in so einem Fähen-Parks ist und dort halt einfach weitere Verpflichtungen mit

00:09:25: einhergehen, dass die Banken halt sagen, okay, wir wollen diese Immobilien maximal zu 60 oder

00:09:31: 70 Prozent beleihen. Wir wollen maximale Laufzeit der Finanzierung auf 20 Jahre begrenzen. Das heißt

00:09:38: höhere Tilgungsanforderungen und es kann auch zu Zinsaufschlägen kommen aufgrund der stark

00:09:45: abweichenden Bewertungen der Immobilien. Dem stehen ja so ein bisschen gegenüber, aber dass ich ja dann

00:09:51: Miedeinnahmen habe. Also du hattest jetzt gesagt, es ist eben häufig so gefragte Lage, teurerer

00:09:56: Preis und der Kaufpreis spiegelt nicht den Wert der Immobilien wieder. Das ist sehr unabhängig von

00:10:00: der Nutzungsart. In der Situation, wenn ich die teilweise oder ganz vermiete, dann habe ich ja

00:10:06: Miedeinnahmen. Werden die irgendwie berücksichtigt? Ja, da müssen wir tatsächlich stark differenzieren

00:10:11: am Markt. Gerade wenn wir regionale Banken haben, dann haben wir häufig die Chance, dort auch die

00:10:18: Miedeinnahmen mit anzurechnen, weil die in ihrer Region natürlich auch ganz gut die Ferienvermiedungs

00:10:23: Auslastung kennen. Das heißt, die haben da viele Referenzwerte, wie viele Tage im Jahr realistisch

00:10:30: vermietet werden können. Und dann ist es auch schon so, dass die durch ihre eigenen Referenzprojekte,

00:10:35: die sie vielleicht selber schon finanziert haben und im Portfolio mit drin haben, auch nachhaltige

00:10:40: Miedeinnahmen dort mit ansetzen können. Schwieriger wird es dort bei überregionalen Banken, die

00:10:46: halt in der Region gar keine Erfahrungswerte haben. Und dort ist es schon häufig so, dass die Miedeinnahmen

00:10:51: dort einfach nicht mit berücksichtigt werden und der Kapitaldienst zu jeder Zeit auch aus den

00:10:56: normalen Einnahmen tragbar sein muss. Das heißt, die Miedeinnahmen werden dort einfach auf null

00:11:00: gesetzt, auch wenn sie hier natürlich für die eigene Betrachtung eine erheblichen Unterschied

00:11:04: spielen. Okay, also da macht es Sinn wahrscheinlich, tatsächlich zum Vermittler zu gehen, weil der

00:11:10: den Überblick über die regionalen und die internationalen, genau die deutschlandweiten

00:11:16: Bankpartner kennt. Ja genau, aber häufig ist es ja so, dass ich mir einen Urlaubsort und eine

00:11:22: Ferienimmobil eventuell raussuche, die nicht in meiner Region ist. Das heißt, wenn ich dann zu

00:11:25: meiner Hausbank gehe, dann wird die ziemlich viele Schwierigkeiten haben, den Wert der Immobilie in

00:11:30: einer ganz anderen Region nachhaltig ermitteln zu können und noch schwieriger die Vermittung und

00:11:36: die Auslastung dieser Ferienimmobil bewerten zu können. Wenn wir jetzt davon ausgehen, dass die

00:11:41: sich vermieten lassen, dass alles ganz gut funktioniert, gibt es denn dann steuerliche

00:11:45: Vorteile oder auch auf der anderen Seite Faltstricke, die mit der Vermittung einhergehen.

00:11:55: können also alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Objekt und der

00:11:59: Finanzierung stehen, den Mieteinnahmen gegenübersteuerlich geltend gemacht

00:12:03: werden. Fallstrick ist hier natürlich der große Unterschied. Wenn ich eine

00:12:07: Immobilie langfristig vermiete, dann wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass

00:12:10: alle Kosten, die damit einhergehen, automatisch steuerlich absetzbar sind.

00:12:14: Wenn ich eine Ferienimmobilie habe, die halt temporär und an unterschiedliche

00:12:19: Personen vermietet wird, dann ist natürlich immer das Problem, dass das

00:12:24: Finanzamt auch drüber nachdenkt, ob eventuell ein Teil der Immobilie

00:12:30: selbst genutzt wurde, temporär zwischendurch und dementsprechend würden

00:12:33: die natürlich nicht mehr alle Kosten, weder von der Finanzierung noch der

00:12:36: Immobilie zu 100 Prozent steuerlich geltend machen, sondern dann anteilige

00:12:41: Eignutzung auch mit berücksichtigen wollen. Und das ist natürlich sehr

00:12:44: schwierig. Man muss da ordentlich dokumentieren, damit man dem Finanzamt

00:12:49: gegenüber das dann auch klar darlegen kann, wie lange wurde dort vermietet und

00:12:53: wie viel hat man selbst genutzt. Du hast jetzt gesagt, alle Kosten können

00:12:57: abgesetzt werden. Zählen da auch Zinsen und Renovierungskosten so was dazu?

00:13:02: Genau, auch die können hier steuerlich mit geltend gemacht werden.

00:13:06: Ich denke oft an ein Ferienhaus, so in den Dünen. Das ist aber meine persönliche

00:13:10: Vorstellung natürlich nur. Aber es gibt ja auch Ferienwohnungen, vielleicht in

00:13:14: großeren Städten zum Beispiel. Gibt es einen Unterschied in der Finanzierung,

00:13:18: ob ich jetzt ein Haus oder eine Wohnung finanziere? In der Finanzierung an sich

00:13:22: gibt es erstmal keinen Unterschied. Beides wird irgendwo von der Bank

00:13:26: bewertet und dementsprechend sind die Finanzierungen auch ähnlich zu

00:13:30: betrachten. Wir haben natürlich, was ich vorhin schon leicht erwähnt hatte, bei

00:13:33: einem Ferienhaus. Es ist ein bisschen einfacher, die Immobilie oder was heißt

00:13:39: ein bisschen einfacher. Das ist wahrscheinlich eher ein bisschen schwieriger

00:13:42: beim Ferienhaus, die Bewirtschaftungskosten nachhaltig zu bewerten.

00:13:45: Bei der Ferienwohnung ist es halt so, dass in der Regel dort ja eine

00:13:49: Eigentümergemeinschaft besteht und ein fixes Hausgeld feststeht, sodass sich

00:13:54: das in die Mieteinnahmen bzw. in die Mietkalkulation für die Ferienwohnungen

00:14:01: relativ einfach mit einkalkulieren kann. Bei einer Wohnung habe ich meistens

00:14:05: begrenzten Wohnraum, dass gerade die Ferienwohnungen in den

00:14:11: unterschiedlichsten Regionen sind, dann sind eher kleiner. Das heißt, wir

00:14:15: reden eher wie in Hotels von 30, vielleicht 40 Quadratmeter.

00:14:19: Vielleicht gibt es auch größere Wohnungen mit 50, 60, 70 Quadratmeter, aber es

00:14:23: hält sich in Grenzen, wenn ich natürlich ein Ferienhaus habe mit 120, 150, 180

00:14:27: Quadratmeter Wohnfläche. Das spielt natürlich das Wetter auch eine große Rolle.

00:14:31: Wie viel dort meine Mieter und Feriengäste denn in dem Zeitraum heizen

00:14:37: und dementsprechend die Bewirtschaftungskosten müssen dort doch ein

00:14:40: bisschen genauer betrachtet werden. Um hinten raus dann sich die Mieteinnahmen

00:14:45: nicht kaputtzurechnen. Wenn wir noch mal so ganz grob drauf gucken, gibt es denn

00:14:49: typische Fehler, die man vermeiden sollte. Du hast jetzt immer schon so ein paar

00:14:53: Falschträger angesprochen, aber gibt es gibt es sowas, wo du sagst, das taucht

00:14:57: immer wieder auf? Typische Fehler ist tatsächlich, man sollte sich von

00:15:01: vorn heraus oder von vornherein im Clan sein, redig von einer Immobilie, die in

00:15:07: einer typischen Ferienregion ist, die aber grundsätzlich auch zur

00:15:10: dauerhaften Wohnung genutzt, als dauerhaften Wohnraum genutzt werden darf oder

00:15:16: redig hier wirklich von einer Immobilie, die nur im Erholungsgebiet liegt und

00:15:22: tatsächlich nur als Ferienimmobilie genutzt werden darf. Das heißt, da muss

00:15:26: ich mir im Clan sein, was für eine Immobilie erwerbe ich hier überhaupt.

00:15:29: Gerade wenn es so eine reine Ferienimmobilie im Erholungsgebiet ist,

00:15:33: sollte man auch ganz genau die Verträge lesen. Wir haben im Grundbuch in der

00:15:38: Regel in Abteilung zwei gewisse Lasten eingetragen. Das heißt, da stehen die

00:15:42: Verpflichtungen, die mit diesem Grundstück oder dieser Ferienimmobilie einhergehen.

00:15:45: Man sollte sich also ganz genau im Clan sein, welche Pflichten habe ich, wenn ich

00:15:50: diese Immobilie erwerbe. Und genau das Gleiche auch, wenn es dann tatsächlich in

00:15:54: solchen richtigen typischen Ferienpark sind, wo ich dann auch noch ein

00:16:00: große, ein große Firma hinterzusitzen habe und eine Zwangsvermietung, die über

00:16:05: die Stadt findet, dass ich mir auch im Clan bin, wie viele Kosten von meinen

00:16:09: Mieteinnahmen gehen eigentlich an die Verwaltung dort und die ganze

00:16:14: Organisationen an die Firma weg. Das heißt, da sind tatsächlich einfach viele

00:16:18: Sachen, die im hinten raus, dann ja den schönen Gedanken der Ferienimmobilie

00:16:23: kaputt machen könnte, wenn man das um voraus nicht alles geprüft hat.

00:16:27: Wenn ich jetzt so eine Ferienimmobilie habe und dann ja die teilweise eben auch

00:16:32: vermiete, wie flexibel bin ich denn da bei Tägung und Rückzahlung, weil manchmal

00:16:38: kann es ja sein, dass die gut vermietet ist, wie du auch gesagt hast, gibt ja

00:16:40: Gefahren, aber eben auch Potenziale, manchmal wird sie vielleicht gut

00:16:44: vermietet, manchmal eher nicht. Dann kann ich eben mehr zurückzahlen oder auch

00:16:47: weniger. Wie flexibel sind die Finanzierungsoptionen da?

00:16:52: Genau, hier würde ich tatsächlich als Käufer schauen, dass ich mir eine

00:16:57: Finanzierung besorge, die eine große Flexibilität bietet, einerseits über die

00:17:02: sogenannte Tilgungs, also über die Sondertilgungsoptionen und andererseits aber

00:17:06: auch die sogenannte Tilgungsratswechseloptionen. Das bietet mir natürlich die

00:17:09: Möglichkeit, wenn ich eine sehr gute Auslastung habe und ein sehr gutes Jahr

00:17:14: habe, dass ich halt diese Immobilie schneller zurückzahlen kann und einfach

00:17:18: diese gute Vermietung in diesen Jahren nutzen kann und auch in meinen

00:17:22: Kredit einschließen lassen kann und auf der anderen Seite aber vielleicht auch

00:17:26: mal in Jahren, wenn wir jetzt gerade aus dem Fenster gucken, ist doch da eine oder

00:17:30: andere Regentrumpf mehr diesen Sommer, dann kann man halt auch in solchen Zeiten,

00:17:35: wo vielleicht die Vermietung nicht so gut funktioniert oder wir blicken ein paar

00:17:37: Jahre zurück, Thema Corona, wo bestimmte Sachen einfach gar nicht möglich waren.

00:17:42: Habe ich also die Möglichkeit, meine finanzielle Belastung aus dieser

00:17:46: Ferienimmobilie auf ein sehr niedriges Niveau zurückzuschrauben?

00:17:52: Wir haben jetzt am Rande schon mal so kurz dran drüber gesprochen, du hast es auch

00:17:56: schon mal so erwähnt, aber vielleicht ganz kurz nochmal, wenn ich jetzt so eine

00:17:59: Mischform habe, also ich vermiete die teilweise und teilweise nutze ich sie

00:18:03: selber, da hast du gesagt, das ist steuerlich schon manchmal schwierig, das

00:18:05: dann irgendwie nachzuweisen. Gibt es da finanzierungstechnisch auch nochmal

00:18:09: einen Unterschied, wenn ich das eben teilweise vermiete und teilweise selbst

00:18:13: nutze? Genau, also man sollte es iialerweise, das ist halt immer schwer,

00:18:19: weil man sich wahrscheinlich von Anfang an nicht im Klaren ist, wie oft werde ich

00:18:22: sie jetzt eigen genutzt haben, aber zumindest besteht die Möglichkeit,

00:18:25: grob in den Zeitraum zu schätzen, indem man die Immobilie eigen nutzt und

00:18:29: in welchem Zeitraum das fremd genutzt wird, dann hätte man theoretisch die

00:18:33: Möglichkeit, seine Finanzierung auch dementsprechend zu strukturieren und

00:18:37: einfach in zwei Finanzierungsbausteine aufzuteilen. Man macht es häufig zum

00:18:41: Beispiel auch bei zwei Familienhäuser, wo dann ein Teil oder mit einiger Wohnung,

00:18:44: wo ein Teil vermietet wird, dass man die Finanzierung

00:18:47: potential auf die Wohnfläche sozusagen aufteilt, um den Finanzamt gegenüber

00:18:53: dann eindeutig klar zu machen, welcher Finanzierungsbaustein ist für die

00:18:57: Vermietung, welches für die Eigennutzung. Ähnlich könnte man das natürlich auch

00:19:01: bei der Ferienvermietung dann nicht auf die Wohnfläche, sondern hier eher auf

00:19:05: die zeitliche Verteilung innerhalb des Jahres, die Finanzierungsbausteine

00:19:09: strukturieren und sagen, okay, 20 Prozent des Jahres möchte ich die

00:19:13: Immobilie selber nutzen, für mich, aber auch vielleicht für Freunde und

00:19:16: Familie, die dort unengeldlich darin wohnen dürfen und dann habe ich halt

00:19:21: ein Finanzierungsbaustein über 20 Prozent, den ich für mich mache und die

00:19:26: anderen 80 Prozent sind für die Vermietung und kann dem Finanzamt dann so

00:19:29: gegenüber halt auch darlegen, wie die Verteilung genau ist.

00:19:34: Jetzt haben wir ganz großen Ritz schon gemacht sozusagen. Ich versuche noch mal

00:19:38: ganz kurz so ein bisschen zusammenzufassen. Eine Ferienimmobilie ist

00:19:41: im Prinzip eine Immobilie, wo ich nicht wirklich die ganze Zeit lebe, wo ich

00:19:45: nicht gemeldet bin. Wenn ich die kaufen möchte und zur Selbstnutzung nutzen

00:19:49: möchte, brauche ich aber eine andere Adresse noch in Deutschland oder ich

00:19:53: weiß gar nicht, in Deutschland oder vielleicht auch woanders.

00:19:57: Genau, Hauptsache man hat eine Meldadresse.

00:20:00: Genau, wichtig ist, was du mehrfach betont hast, ist zu gucken bei echten Ferienimmobilien,

00:20:06: dass man schaut, was gehört eigentlich noch zu dem Paket sozusagen dazu, zu

00:20:11: dieser Anlage, welche Verpflichtung gehe ich damit ein, so was wie Zwangsvermietung,

00:20:15: Anlagen, die ich warten muss oder auf die ich entstand halten muss, um dann

00:20:19: wirklich gut einzuschätzen, wie ist da Kosten und Nutzen.

00:20:23: Du hast gesagt, es gibt durchaus auch KfW-Programme, die anwendbar sind, die bei

00:20:30: der Finanzierung dann auch unterstützen. Und gleichzeitig habe ich so ein bisschen

00:20:34: herausgehört, ein großes Thema ist, dass Ferienimmobilien häufig eben in

00:20:37: attraktiven Wohnlagen sind, in nachgefragten Gebieten und deswegen

00:20:42: häufig eben teurer als das, was sie eigentlich wert sind und deswegen muss

00:20:46: man da mit dem Eigenkapital eben auch schauen, passt das oder gleicht es jetzt

00:20:51: nur die Differenz zwischen Kaufpreis und Wert aus, da muss man halt noch mal

00:20:57: genauer hingucken. Man sollte sich klar sein, dann wenn man vermietet, hast du

00:21:02: jetzt gerade am Ende noch mal gesagt, dass gut strukturiert in dem Finanzamt

00:21:06: gegenüber sagen, ein Teil vermiet ich, ein Teil nutze ich selber, das kann man

00:21:09: auch dann in der Finanzierung gut abbilden und strukturiert abbilden, macht am

00:21:13: meisten Sinn, glaube ich, dann da auf jeden Fall auch noch mal eine Beratung

00:21:16: zu kommen und auch zu schauen, welcher Anbieter ist eigentlich gut für meine

00:21:24: Finanzierung da zu gucken, dass regionale Anbieter manchmal da ganz weit

00:21:28: vorne sind, weil die einfach die Situation besser einschätzen können, wie

00:21:32: vermietbar ist die Immobilie und wie viel bringt es ein, das können über

00:21:35: regionale Banken manchmal vielleicht nicht so gut oder eben auch wenn ich die

00:21:38: Hausbank im Norden habe und möchte in den Bergen eine Immobilie kaufen, da ist

00:21:43: dann vielleicht auch die Kompetenz eher bei Banken in Bayern oder Baden-Württemberg

00:21:47: vorhanden, da macht es Sinn, sich im guten Überblick zu holen.

00:21:52: Genau, habe ich ganz grob was vergessen, was wir noch so als Merker mitgeben müssen?

00:21:58: Nee, ich glaube, das war ein ganz gutes Fazit. Ich glaube, bei den Fällenimmobilien,

00:22:03: das ist vielleicht auch noch ganz interessant, ist es ähnlich wie bei vielen

00:22:06: anderen Sachen, man sollte immer gegen diese Sonne kaufen, das heißt, wenn ich

00:22:10: eine Immobilie für den Sommer suche, dann sollte ich nicht im April, Mai, Juni

00:22:16: danach gucken, weil dann natürlich viele auf die Idee kommen und die Nachfrage

00:22:19: relativ hoch ist. Wenn ich eher in die Wintergebiete möchte, dann sollte ich

00:22:24: da halt eher Richtung Sommer gucken, immer wenn die Nachfrage ein bisschen

00:22:28: niedriger ist, dann habe ich vielleicht auch die Chance, dass die Differenz

00:22:31: zwischen dem Wert der Immobilie und dem Kaufpreis nicht ganz so groß ist, als wenn

00:22:34: ich direkt in der Saison zuschlage.

00:22:37: Okay, also es gibt schon nochmal saisonale Unterschiede und was würdest du

00:22:39: generell sagen, jetzt vielleicht unabhängig von den saisonalen Peaks, die es

00:22:44: da vielleicht gibt oder Zyklen, ist denn jetzt 2025 ein guter Zeitpunkt zu kaufen?

00:22:50: Aus meiner Sicht ist es immer ein guter Zeitpunkt zu kaufen.

00:22:54: Eine Ferienimmobilie ist ein kleiner Teil oder ein kleiner Art von Luxus und

00:23:00: wenn man finanziell sich diesen Luxus leisten kann und möchte, dann gibt es

00:23:05: glaube ich keinen falschen Zeitpunkt zuzuschlagen, sondern auch 2025, ich

00:23:10: glaube nach Corona, der Wunsch nach, nach Freiheit und auch nach Urlaub, der ist

00:23:16: seitdem größer denn je und wenn ich weiß, ich habe dort eine Immobilie, die ich

00:23:20: jederzeit selber nutzen kann, dann ist das natürlich ja viel Rückendeckung für

00:23:24: den Urlaubsschlanungen.

00:23:26: Super, Maik, ganz ganz vielen Dank für diese vielen Einblicke.

00:23:29: Sehr gerne.

00:23:31: Vielen Dank euch fürs Zuhören und wenn ihr noch Fragen habt oder Themenwünsche

00:23:35: oder Kritik oder Lob, schreibt uns gerne an hausgefragt@drklein.de oder folgt uns

00:23:41: auf unseren Social Media Kanälen. Auf der Website findet ihr auch ganz viele

00:23:43: Informationen auch zum Thema Ferienimmobilie. Wir freuen uns, wenn

00:23:46: ihr das nächste mal wieder einschaltet. Bis dahin, vielen Dank.