00:00:03: Hallo und herzlich willkommen bei Hausgefragt, dem Podcast zur Baufinanzierung von Dr.

00:00:06: Klein!

00:00:07: Mein Name ist Anna Comments und heute geht es um die Immobilie als Altersvorsorge.

00:00:11: Die gesetzliche Rente wird für viele Menschen später wahrscheinlich nicht ausreichen.

00:00:15: Deshalb stellen sich immer mehr die Frage wie kann ich zusätzlich fürs Alter vorsorgen?

00:00:19: ETFs betriebliche Altersversorgung Eigenheim oder auch die vermietete Immobilien werden dann oft genannt.

00:00:25: aber funktioniert das

00:00:26: wirklich?!

00:00:27: Darüber sprechen wir heute schauen uns an, wann eine Immobilie tatsächlich eine zweite Rente sein kann.

00:00:32: Dazu habe ich Björn Petzelt unseren Spezialisten für Baufinanzierung aus Medmann eingeladen und er hat ganz viel Input für uns dabei.

00:00:39: Hallo und herzlich willkommen Björnn!

00:00:41: Hallo liebe Anna schön wieder bei dir zu sein.

00:00:44: Schön dass du wieder dabei bist.

00:00:46: Schauen wir uns doch mal die Rentendeparte an.

00:00:48: Die ist ja immer und überall präsent eigentlich Und viele Menschen haben das Gefühl, dass die gesetzliche Rente allein nicht ausreichen wird.

00:00:54: Wie erlebst Du das im Gespräch mit deinen Kundinnen und Kunden?

00:00:58: Ja, das kann ich nur so bestätigen.

00:00:59: Es ist ja auch nur mal ein Fakt und ich glaube es muss auch jedem bewusster sein denn je dass die gesetzliche Rente einfach nur noch einen Grundstock sein kann.

00:01:07: Vor allen Dingen in der Kundengruppe sagen wir so Anfang dreißig bis Mitte vierzig ist das Thema schon sehr präsent da aktiv zu werden selbst vorzusorgen und nach verschiedenen Möglichkeiten zu gucken.

00:01:22: Jetzt hast du gerade diese Zielgruppe angesprochen, so aufwärts bis fünfundvierzig.

00:01:26: Wie wichtig ist es denn, sich zusätzlich zur gesetzlichen Rente ein zweites oder drittes Standbein aufzubauen aus deiner Sicht?

00:01:33: Ja, ich denke es ist unerlässlich.

00:01:35: Also wenn man sich das ansieht... Ich habe jetzt so eine Durchschnittzahl von fünf zu neunhundert Euro Brutto-Rente im Kopf hier und jetzt Und uns ist ja klar dass das durchaus tendenziell eher fallend sein wird.

00:01:49: gleichwohl was die Bundesregierung sich da einfallen lässt und auf der Basis aufsockeln ist klar dass man da selber etwas tun muss und selber aktiv werden muss und deswegen ja unerlässlich an dieser Stelle und gerade in dem Alter eigentlich auch noch Je früher man startet, desto besser natürlich.

00:02:06: Und was erlebst du so in der Praxis?

00:02:07: Welche Möglichkeiten nutzen deine Kundinnen und Kunden aktuell typischerweise für ihre Altersvorsorge?

00:02:13: Das ist viel schichtiger geworden.

00:02:16: wenn man das früher doch glaube ich komplett sich hat irgendwie von der Bank beraten lassen nimmt viele dass aktuelle selbst in die Hand.

00:02:22: was immer wieder aufschlägt sind halt betriebliche altersversorgen die auch immer noch mal ein schönes Add-on sind.

00:02:29: Das Thema gibt es ja auch schon ein Tücken länger, aber wird da glaube ich immer breiter und immer wichtiger an der Stelle.

00:02:35: Da bin ich abhängig dann von meinem Betrieb an der Stelle ist klar.

00:02:39: Dann die klassische Rentenversicherung gibt's an der stelle natürlich auch noch häufig dann Wertpapierlastiker also irgendwo mit Franz untermauert was jetzt gerade sehr sehr häufig genutzt wird sind halt ETF Sparpläne.

00:02:53: Also gerade bei jüngeren Kunden Der letzte Schrei, wie man so schön sagt und die haben sich natürlich gerade in der näheren Vergangenheit auch extrem gut entwickelt.

00:03:05: Und last but not least ist es das Thema der vermieteten Immobilie, die nach Mieteinnahmen später die Rente aufbauen

00:03:13: kann.

00:03:15: Viele denken bei der Altersvorsorge mit der Immobilien ja zuerst einmal an das eigene Haus oder die eigene Wohnung, in der man selbst wohnt.

00:03:21: Jetzt haben wir uns heute verabredet und sprechen über die vermietete Immobilier.

00:03:26: Warum machen wir das?

00:03:28: Ja, ist nochmal ein ganz anderer Hebel an der Stelle.

00:03:30: Die selbst genutzte Immobilie als solches ist ja auch immer so'n Stück weit Verpflichtung auch.

00:03:36: Das heißt ich habe da auch kleinere Baustellen wo was getan werden muss und Co.

00:03:40: kann das Ganze jetzt auch steulich an dieser Stelle gar nicht absetzen.

00:03:43: Ist natürlich toll!

00:03:44: Ich wohne mal im Eigenheim, nutze das.

00:03:47: Es ist eine ganz andere Thematik viel emotionaler und weniger sachlich wie wenn ich jetzt ne vermietete Immobilier habe die vermieteten Immobilen die sukzessive aufsorkeln.

00:03:59: In so einer Immobilie kann ich nur einmal wohnen, klar!

00:04:02: Ich kann mich da auch stetig verbessern.

00:04:04: aber bei der Kapitalanlage kann ich mit einem Start eine weitere hinzu zu gewinnen und da profitiere ich halt an zwei Stellen.

00:04:12: während ich bei der selbst genutzten Immobilien nur von der Wertentwicklung profitieren kann spricht das Objekt was ich heute kaufe aufgrund Inflation und vielleicht auch weiß ein Stück weit Verbesser ist wenn ich in Rente gehe eine ganze Ecke mehr wert könnte es ja dann auch verkaufen, statt irgendwie weiter da mietfrei zu wohnen und nehme halt die Wertentwicklung an der Stelle mit.

00:04:33: Und bei der vermieteten Immobilie habe ich so das Beste aus beiden Welten sage ich mal!

00:04:37: Ich hab halt auch diese Wertentwirkungen an dieser Stelle.

00:04:39: ein ganz ganz spannendes Thema da auch.

00:04:41: aber ich habe doch ein zusätzliches Einkommen weil wenn die Immobilien komplett oder anteilig bezahlt sind habe ich ja zusätzliche Einnahmen und Mietüberschüsse.

00:04:51: Ich kann halt bei der vermitteten Immobilie von beiden Seiten profitieren, von einer Wertschöpfung an dieser Stelle oder eben wenn ich die Immobilien behalte später auch mir eine Immobilierente zahlen

00:05:02: lassen.".

00:05:04: Also es ist sozusagen was ich verstanden hab' ist dass es emotionaler ist das Eigenheim wenn ich selber darin wohne.

00:05:09: klar dann mache ich mir das nach meinen Vorstellungen.

00:05:10: Ich habe da Erinnerungen die damit verknüpft sind und ich werde mir wahrscheinlich eher schwer tun das dann schnell mal zu veräußern und so eine Immobilie zur Vermietung, die kaufe ich ja schon unter einer ganz anderen Prämisse.

00:05:22: Und dann habe ich im Alter vielleicht... Also geht da wahrscheinlich sachlich herein, wer das nötigste wahrscheinlich tun sozusagen um das gut vermieten zu können?

00:05:31: Und hab dann aber auf lange Frist eben entweder die Miete dann, die ich einnehme als zusätzlichen Rentenbaustein oder ich verkaufe wenn mir der Wert zu wachs reicht die ganze Immobilien und hab dann offenbar relativ viel Gewinn gemacht.

00:05:45: So ist wahrscheinlich der Unterschied, ne?

00:05:48: Korrekt!

00:05:48: Genau und dieses Geld kann ich ja auch irgendwie nach zehn Jahren schon bereits rausziehen vielleicht reinvestieren in den größeren mehr Parteienhausen verschiedene Wohnungen etc.

00:06:00: Und was man natürlich nicht vergessen darf Ich habe halt auch bei der fremd genutzten Immobilie die Möglichkeit gerade wenn ich im sehr guten Verdienst bei mir auch steuerliche Vorteile zu erarbeiten, weil ich halt da an verschiedenen Stellen gewisse Dinge absetzen kann und das ist natürlich auch nochmal ein großer Vorteil den ich hat bei der selbst genutzten Immobilie definitiv nicht habe.

00:06:21: Wann kann denn dann so eine vermietete Immobilien eine interessante Ergänzung zur Altersvorsorge sein?

00:06:27: Ja, ich sag mal so wie ich es gerade schon erwähnt habe.

00:06:29: Wenn ich halt eine relativ hohe Steuerlast habe kann das schon ein Motivator sein, dass sich einfach sage selbst wenn sich das Ganze auf dem ersten Blick Mieteinnahmen und Rate nicht rechnet kann es auch im zweiten.

00:06:40: wenn ich mich mit einem Steuerberater hingesetzt habe und der Einwurf ist ganz wichtig dass ich das mit einem Steuerberater mir angucke, um individuell meinen Steuervorteil herauszuziehen kann es durch den Steuervorteil auf jeden Fall dann sich rechnen und das ist eine Betrachtung die extrem wichtig ist entsprechend.

00:06:59: Darüber hinaus, je früher ich damit starte desto besser kann sich die ganze Geschichte rechnend weil ich einfach noch ganz viel Zeit habe das bis zur Rente entsprechend zu tilgen.

00:07:10: Ich will gar nicht sagen abzuzahlen.

00:07:14: Das Fernziel oder das muss auch gar nicht zwingt, dass Sie sein ist komplett abzuzahlen.

00:07:18: Aber je mehr hat abgezahltes es zu weniger Belastung habe ich an der Stelle logischerweise auch.

00:07:22: also von daher ist auch der Faktor war nicht einsteigen ganz ganz wichtiger.

00:07:26: Also zu jungen Jahren hab ich auf jeden Fall hier nochmal deutlich mehr Möglichkeit mir ein richtig schönes Vermögen und eine spätere Rente anzusammeln.

00:07:35: Jetzt hast du gesagt die Steuerlast dich reduzieren?

00:07:38: Das ist ein Vorteil Und ich kann das auch relativ lange machen, auf Tegen, wenn ich dann älter bin.

00:07:45: Gibt es noch andere Vorteile die eine vermietete Immobilie gegenüber anderen Anlageformen, die du jetzt genannt hast, noch hat?

00:07:53: Ja ganz klar!

00:07:54: Ich arbeite da ja mit dem Geld der Bank.

00:07:56: Das heißt man liest es und hört es sich immer wieder dass ich theoretisch so was machen kann ohne einen Cent Eigenkapital anzunehmen.

00:08:04: Da gehört natürlich noch ein bisschen mehr dabei, aber in der Theorie und auch in der Praxis ist das letztlich möglich.

00:08:10: Das heißt ich kann eine Mobil erwerben, bringe dort wenig oder kein Eigenkapital ein und hebele das Ganze mit dem Kapital der Bank.

00:08:19: Das heisst ich laie mir das Geld habe hier den Kredit, baue mir eine Altersvorsorge auf, eine Rente letztlich auf und habe hier auch im Endeffekt Patizipier an der Wertschöpfung obwohl ich selber eigentlich gar kein Geld reingebracht hab.

00:08:34: Das ist von der Begrifflichkeit schon fast ein bisschen komisch, wenn man sagt Kapitalanlage und ich nehme gar kein Geld in die Hand.

00:08:39: Aber solche Situationen gibt es durchaus und das ist natürlich ein großer Reiz im Vergleich zu allen anderen Formen wo ich schon beim ETF-Sparplan und Co.

00:08:47: dann doch aktiv Geld aus meinem täglichen wöchentlichen monatlichen Einnahmen beiseite tun muss und entsprechend dort investieren muss.

00:08:57: Und würdest du aber sagen, dass es so ein Zusammenspiel von Immobilien und anderen Vorsorgeformen wie ETFs oder betriebliche Altersvorsorge, wie du sie jetzt genannt hast, Sinn machen?

00:09:07: Definitiv.

00:09:08: Definitif sollte man da optimalerweise einen guten Mix haben.

00:09:11: Das ist natürlich immer je nachdem... welche Anlage Mentalität man hat, ob ich da eher konservativer oder irgendwie chancenorientierter bin.

00:09:20: Habe ich natürlich von dem ein bisschen mehr oder vor dem anderen bis hinmehr?

00:09:23: Oder wie affin ich auch im Bezug auf Immobilien bin oder auf Wertpapiere werde ich da sicherlich immer irgendwo die Schwerpunkte entsprechend unterschiedlich verteilt haben.

00:09:32: aber es ist ja überall Immer ratsam hier ein bisschen diversifiziert zu sein und einfach zu gucken, dass man hier in verschiedenen Bausteinen investiert hat um dann an jeder Stelle ein Stück weit irgendwie zu partizipieren.

00:09:46: Also da würde ich schon gucken das sich aus allen Bereichen das mitnehme wo ich da am meisten Chancen für mich sehe was am besten auch zu mir passt.

00:09:53: Wenn jemand sagt Ich wird gerne eine Wohnung als Altersvorsorge kaufen wie funktioniert denn dieses Modell grundsätzlich?

00:10:01: Ja, da muss man erstmal gucken was so das erste Ziel, das primäre Ziel ist.

00:10:05: Das können ja unterschiedliche Dinge sein, also selbst wenn es irgendwie als Altersvorsorge gedacht ist, ist ja da die Frage möchte ich selber Kapital letztlich einbringen?

00:10:13: wie viel Kapital möchte ich einbringen?

00:10:14: bin ich bereit monatlich ein bisschen etwas zu investieren an der Stelle und in welcher Größenordnung soll das Ganze sich auch abspielen?

00:10:22: Das ganze muss man natürlich ein Stück weit auch immer im Kontext des Einstiegs alters halt auch sehen wenn wir wirklich den, den Vier-Zwanzig-Jährigen haben.

00:10:31: Da ist ja noch ganz, ganz viel Zeit, dass das Einkommen vielleicht noch nicht ganz so hoch.

00:10:35: aber kann man halt mit einer kleinen Wohnung entsprechend starten und kann dann irgendwie in den weiteren Jahren weitere Wohnungen hinzugewinnen.

00:10:43: Wenn ich hier ein bisschen später und ein bisschen weiter im Leben bin, so wie es bei mir letztlich ist, ist vielleicht ein gewisses Kapital da.

00:10:49: Und die Lebensarbeit zeigt nicht mehr ganz so lang und dementsprechend das Ganze ein bisschen gerafter.

00:10:56: Da muss man erstmal die Institution aufnehmen.

00:10:58: also wo stehe ich gerade?

00:11:00: Was bin ich bereit dafür zu tun?

00:11:02: oder auch was ist mein Ziel?

00:11:04: Das Steuersparens im Fokus liegen, wenn ich jetzt wieder an meiner Altersklasse denke.

00:11:10: Weil eventuell vielleicht das Einkommen entsprechend gut ist.

00:11:12: Dann gucke ich natürlich da nach anderen Investments als wenn es eben der zitierte... ...fünfzwanzigjährige ist und sagt komm ich weiß Ich muss da was tun!

00:11:19: Ich möchte erst mal einen kleinen Einstieg gewähren und bekommen.

00:11:23: dann würde man da natürlich ein bisschen anders halt auch nach dem geeigneten Invest suchen

00:11:27: halt.

00:11:29: Okay also kann man nicht sagen Es gibt dieses eine Modell sondern man guckt halt genau Was ist eigentlich mein Ziel?

00:11:35: So habe ich mehr Zeit, habe weniger Zeit.

00:11:38: Genau!

00:11:39: Ich würde auf jeden Fall immer mit den Zielen entsprechend irgendwo starten und dann einfach wie gesagt gucken was bin ich bereit dort letztlich zu investieren um einfach die Finanzierung stückweit aufzustellen zu gucken in welcher Größenordnung soll oder möchte ich investieren und dann, wenn wir über das Thema Immobilie reden, brauche ich natürlich auch das passende Objekt.

00:11:59: Und da ist natürlich auch die Frage in welchen Kreis möchte ich da agieren?

00:12:04: Also ich finde es da immer, glaube ich gerade im Einstieg ganz wichtig dass es so im Umkreis der eigenen Lage ein Stück weit ist.

00:12:11: Da gibt's ja natürlich auch ganz tolle Karten von Anbietern wo man sehen kann, wo man deutschlandweit sehr gut investieren kann.

00:12:17: Das ist glaube ich auch ganz spannend.

00:12:19: aber ich glaub' für die erste mobil glaube ich ist es immer ganz gut weil man auch ein bisschen besseres gefühlt für die lage und co hat wenn man so ein bisschen sich in seinem eigenen dunstkreis da irgendwie tummelt und das ganze so ein bischen letztlich angeht ja dann geht's natürlich entsprechend weiter.

00:12:39: man muss an die mieter beäugen jetzt an der miete etwas zu tun muss ich vielleicht das objekt Neu vermieten, vielleicht vor der Vermietung auch selber noch ein bisschen was investieren.

00:12:48: Also dass diese weiteren Schritte erhängen dann ganz stark davon ab, was für ein Objekt ich ein Stück weit ins Auge genommen habe.

00:12:55: Es ist in der Realität bei dir häufiger so das Menschen ihre eigene Immobilie als zur Eigennutzung schon haben und dann eine vermietete Immobilier kaufen.

00:13:03: oder ist das der gleiche Prozentsatz sozusagen?

00:13:06: Der vielleicht gar nicht im Eigenheim wohnt und trotzdem eine vermietet Immobilien kaufen möchte oder die Immobiliere zum Vermieten kaufen möchte?

00:13:15: Ich denke, das hält sich ein Stück weit die Waage.

00:13:17: Aber ich glaube gerade wenn es hier um den jüngeren Einstieg letztlich geht dann ist da vielleicht noch nicht das eigengenutzte Objekt da.

00:13:26: und es ist auch manchmal Verrückterweise so, dass vielleicht ein... ...ein... ...fünfundzwanzigjähriger der jetzt irgendwie frisch im Job ist oder nicht ganz so lange im Job is und vielleicht auch noch nicht so eine hohe Einkommensklasse erworben hat.

00:13:39: Dass er das gleiche Objekt ich weiß nicht sagen wir aber zweihundertausend Euro für die Selbstnutzung gerade gar nicht finanziert bekäme Ja?

00:13:46: Aber am Rahmen der Vermietungen war ja zusätzlich ihr Mieteinnahmen habe, dass er sich damit halt diese Immobilie erwerben kann.

00:13:52: Und deswegen dementsprechend auch die Entscheidung erstmal für die Vermietung.

00:13:55: es generell scheiden sich da ja die Geheister, was im Endeffekt jetzt der richtige Weg ist.

00:14:02: Rein wirtschaftlich betrachtet gibt es genug Experten und ich denke an ein paar Investoren, die sagen dass die Selbstnutzung an dieser Stelle wirtschaftliche eigentlich quatsche ist.

00:14:12: aber das haben wir eingangs schon gesagt, das selbst genutzte Haus ist stark von Emotionen und Co geleitet.

00:14:18: Da sage ich ganz klar auch privat.

00:14:20: Ich möchte schön wohnen, möchte darauf entsprechend nicht verzichten.

00:14:24: Das ist es mir wert.

00:14:26: Aber rechnerisch wird's wahrscheinlich sogar so sein, dass halt die Vermietete Immobilie unter rein wirtschaftlichen Aspekt dann extra Tabelle irgendwie tendenziell eine bessere Entscheidung wäre.

00:14:37: Ja kommt dann doch Emotionen und Sachlichkeit dann häufig.

00:14:42: Absolut, absolut Kopf und Bauch ne?

00:14:47: Du hattest jetzt eben auch schon gesagt das hört man ja immer wieder im mobilen kann man auch ohne Eigenkapital kaufen.

00:14:52: wie realistisch ist das aber denn jetzt?

00:14:57: Ja, es wird immer so verteufelt dass das völlig unrealistisch ist.

00:15:00: Das würde ich aber gar nicht sehen.

00:15:01: Es ist natürlich so wenn ich ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren möchte dann guckt die Bank natürlich genauer hin weil die Bank möchte auch schauen irgendwie ihr Risikos ein Stück weit in Grenzen halten.

00:15:13: Eine sehr gute Bonität ist an der Stelle natürlich wichtig und das A&O ist natürlich auch der Bank gefällt.

00:15:21: Also sowohl was Lage, Ausstattung vielleicht auch Mietpotenzial letztlich angeht und weil das ist das A&O die Immobilien muss ich tragen, die muss ich rechnen und wenn ich natürlich mit Morbecke komme, was eigentlich schon überpreis gekauft wird dann ist das Thema relativ illosorisch das Ganze ohne Eigenkapital entsprechend zu machen.

00:15:45: Und wie musst du die Punität denn aussehen?

00:15:50: funktioniert das wirklich?

00:15:52: Ich finde fast die Immobilie ist glaube ich da noch viel, viel wichtiger.

00:15:55: Die muss auf jeden Fall halt passen aber die Bonität entsprechend.

00:15:58: auch wenn ich da wirklich kleine Überdeckungen habe, langt das nicht.

00:16:01: also muss sich schon mit einer ordentliche Bonität überzeugen weil auch das Mietausfallrisiko eine Rolle spielt.

00:16:09: Also wenn ich das mit der Miete einen Überschuss hat von fünfzig oder hundert Euro dann würde die Bank sicherlich sagen alles schön und gut, aber es ist halt wirklich so ein Zusammenspiel.

00:16:19: Es kann auch sein dass jetzt gerade eine knappere Geschichte ist wo aber klar ist ich dürfte eigentlich per sofort nach Kauf die Miete erhöhen.

00:16:25: dann verbessert sich die Situation und da ist natürlich so das man da gute Argumente sammeln muss das Ganze gut aufbereiten muss der Bank entsprechend schmackhaft präsentieren muss und dann hat man dadurch aus Chancen ohne Eigenkapital.

00:16:42: Es gibt ja auch die Variante gegebenenfalls Immobilien, die in der Familie sind entsprechend zu beleihen.

00:16:47: dann habe ich ja auch kein Eigenkapitel von mir eingesetzt sondern sage zum Beispiel bei zweihunderttausend Euro ich stelle auf das Objekt der Eltern fünfzig tausend oder siebzig Tausend ab.

00:16:57: Die Bank hat dann ihr Risiko entsprechend verteilt.

00:17:00: Das Ganze rechnet sich wunderbar und ich hab trotzdem da hier ohne einen Cent selbst in die Hand zu nehmen Eine solide Situation der Bank präsentiert und kann trotzdem ohne Eigenkapital das Ganze finanzieren.

00:17:13: Also es ist so ein Zusammenspiel aus der eigenen finanziellen Situation, der Perspektive vielleicht auch ein Stück weit und der Qualität der Immobilie.

00:17:24: Und was ich verstanden habe, ist wichtig sozusagen einen guten Case daraus zu machen in der Bank gegenüber als sozusagen... Ich hab mir jetzt genau angeguckt, dass ist meine Situation.

00:17:33: Wie du sagtest, jetzt ist eben dann und dann ist beispielsweise eine Mieterhöhung möglich.

00:17:37: Oder meine Situation wird sich irgendwie auch bald ändern oder so.

00:17:41: Dann kann ich das Guterbank

00:17:42: verkaufen.".

00:17:44: Definitiv!

00:17:45: Also hier einfach nur die Zahlen, Datenfakten rüber schmeißen... Ich denke, dass generell für eine gute Immobilienvermittlung immer wichtig ist ... die Pro und Kontrast ein Stück weit aufzuzeigen.

00:17:56: Auch die Kontrast durchaus, aber hier auch einfach die Perspektive aufzuzeugen weswegen diese Immobilie und diese Finanzierung funktionieren wird und die Bank sich darüber keine Gedanken machen muss.

00:18:05: Das ist ja am langen Ende das worum es hier auch auf Bankseite geht.

00:18:09: Ihr möcht ja keiner irgendwem irgendwas verbauen sondern es geht einfach darum ist das ganze solide wird das Ganze immer funktionieren und dann ist eine Bank da auch happy wenn man die Entwicklungspotenziale Objekt aber halt auch auf Kundenseite Direktheit aufzeigt und dann glaube ich, dass das Ganze durchaus häufiger funktioniert als sich die meisten sich vorstellen.

00:18:29: Ich hatte verstanden je nachdem was ich für ein Ziel habe gehe ich erstmal vielleicht auch zum Steuerberater, lass mich beraten was da für Möglichkeiten für mich sinnvoll sind.

00:18:37: Dann gehe ich vielleicht zu einem Spezialisten-Verbaufinanzierung mit meinem Ziel und lasse mich darberaten was überhaupt möglich ist.

00:18:44: und dann gibt es ja so das Konstrukt der Finanzierung selbst.

00:18:47: also Ist das dann auch ein Anultätentalin?

00:18:50: Wie ist die Zinsbindung, ist es eigentlich genauso wie bei einer Immobilie zur Eigennutzung.

00:18:58: Ja und nein, klar sind im Endeffekt die gleichen Zins Bindungen und Co.

00:19:01: stehen hier ein Stück weit zur Wahl aber die herangehensweise ist ja in der Regel schon eine andere.

00:19:05: Also das Thema der Zins-Bindung wird sehr häufig eher so zehn Jahre festgenommen.

00:19:12: Also ich sag mal die Mindestgröße, die man letztlich nimmt das hat zwei Gründe.

00:19:16: auf der einen Seite sind gerade die Zinsen ja auch nicht so attraktiv dass man sagt das muss sich mir unbedingt länger binden und länger mit Eier eintüten.

00:19:23: das war sicherlich... ...Zw.

00:19:25: Jahrzehntsich plus Minus deutlich anders als man da vielleicht mal zwanzig dreißig Jahre fest genommen hat.

00:19:30: im Hier und Jetzt würde ich dann jetzt halt auch eher zu zehn Jahren attendieren.

00:19:34: Das kommt eben aufgrund der Zinssituation häufig Der Grund, dass es so gewählt wird.

00:19:39: Aber eben auch das ich ja nach zehn Jahren theoretisch die Möglichkeit habe das ganze steuerfrei zu verkaufen.

00:19:45: also das ist halt auch ein Grund weswegen man sagt komm machen wir zehn Jahre fest und beäugen die Situation danach noch einmal komplett neu.

00:19:52: darüber hinaus ist es so dass eben natürlich der Tilgungsansatz versucht wird so gering wie möglich zu halten dass halt die Gesamtbelastung der Bank sich optimalerweise mit dem Mieteinnahmen auch schon zu Beginn deckt.

00:20:05: Perspektivisch wird das durch Mieterhöhungen ja durchaus ohne Hindersziel oder der Fall sein, aber dass es möglichst früh schon so ist und ich sag mal der Cashflow wie man so schön sagt dadurch nicht belastet ist.

00:20:16: Das ist schon eine Herangehensweise, dass man da schon versucht die Rate deutlich deutlich niedriger zu halten.

00:20:21: bei derselben Nutzung ist doch ein Augenmerk eher darauf zeitnah oder zügig fertig zu werden, das ist schon ein anderer Pack an bei der Kapitalanlage.

00:20:31: So eine vermietete Immobilie klingt ja erstmal ganz gut.

00:20:33: Ich habe das dann alles mit dir besprochen, das klappt alles.

00:20:36: die Bank macht auch mit und dann ist es ja erst mal ganz nett wenn ich dann sogar Rate und Miete.

00:20:42: die hast du gesagt im besten Fall decken sie sich.

00:20:44: irgendwann ist es wahrscheinlich so dass ich immer weniger abzahlen muss.

00:20:49: Wenn ich dann vielleicht sogar fertig bin dann hab' ich so die Miete nur noch und dann habe ich ein passives Einkommen.

00:20:53: aber ganz so einfach ist es vielleicht doch nicht.

00:20:55: oder welche Risiken sollte ich denn noch beachten?

00:20:57: Naja,

00:20:59: du kriegst ja regelmäßig auf RTL-Zwei präsentiert.

00:21:03: Also als wenn das so immer so wäre, dass ist natürlich nicht der Fall.

00:21:06: also wir haben im Endeffekt hier natürlich ein paar Dinge die man beachten muss.

00:21:09: Das heißt ich kann ja durchaus mit dem Mieter Ärger haben.

00:21:13: da kann man das glaube ich auch noch so gut prüfen.

00:21:15: das kann durchaus immer passieren.

00:21:17: also das Leben schlägt auf Mieters Seite manchmal auch zu und dann gibt es da vielleicht Störungen, Mietausfälle und Co.. Das muss man ein Stück weit im Hinterkopf haben.

00:21:28: Absolut nicht die Regel, das wird viel zu stark überzeichnet in meinen Augen.

00:21:32: Was man auf dem Schirm haben muss ist natürlich auch dass wenn der Mieter ausziehen sollte gegebenenfalls noch mal eine kleinere Renovierung oder so nötig wäre.

00:21:40: ja deswegen sollte man gucken dass man ein bisschen was zur Seite legen kann um eben dann die Böden vielleicht nochmal auszutauschen und danach nochmal deutlich besser deutlich bessere Vermietung hinzubekommen.

00:21:53: zudem es ist natürlich ein Mieter auch ab und zu bekümmert werden muss.

00:21:58: Da gibt es ja manchmal kleinere Dinge, die gedrügelt werden müssen.

00:22:03: Kleinst Reparaturen kann man über die Miete natürlich auslagern aber das kann ja dennoch sein dass da irgendwie Dinge kaputt gehen oder repariert werden müssen und dann muss man sich halt schickweit schon kümmern.

00:22:13: Es ist jetzt nicht so, sagen wir mal, die total passive Geldanlage.

00:22:18: Natürlich gibt es Hausverwaltung und

00:22:19: Co.,

00:22:19: die das dann auch stückweit mit abdecken Aber das will auch bezahlt werden an der Stelle auch bezahlen.

00:22:27: Generell muss man natürlich auch gucken, dass die Kaltmiete jetzt nicht eins zu eins komplett immer auf deiner Seite bleibt, weil es aus Nebenkosten eben auch nicht umlagefähige Kosten gibt die du halt aus der Kaltmitte bedienst, also es ist aber schon von einer Herangehensweise bei der Berechnung glaube ich schon ein Stück weit zu differenzieren.

00:22:47: Aber ich denke das sind so die Fälle, die man stückweit im Hinterkopf haben muss dass mal Leerstand passieren kann, das ist wie gesagt auch gar nicht so dramatisch, dass man da vielleicht auch noch einmal bisschen was dann tun kann um es nachher noch besser zu vermieten.

00:22:59: Also manchmal Wenn ich einen Mieter übernommen habe, sind die Möglichkeiten der Mietsteigerung oder der Miedanpassungen ja auch begrenzt.

00:23:06: Wenn eben er dann ausziehen sollte und man macht das Ganze nochmal schön, hat man vielleicht eine sehr gute Möglichkeit es zum aktuellen Mietkurs zu vermieten.

00:23:17: Jetzt sagtest du das Thema Lehrstand?

00:23:19: Da kann ich mich ja gewissen Maße vorschützen.

00:23:22: Kann einfach passieren dass sie ausziehen wollen und dann finde ich nicht so schnell jemandem neu.

00:23:28: Klar, da kann ich die Zeit nutzen und kann im Zweifel das nochmal neu machen oder renovieren, damit ich ein bisschen mehr Miete bekomme.

00:23:37: Aber da gibt es auch nicht so etwas wie eine Versicherung oder sowas wahrscheinlich.

00:23:41: Da kann man sich sicherlich versichern – das kostet aber natürlich immer viel Geld!

00:23:44: Also wenn ich im Endeffekt die Immobilie in einer ordentliche Lage mir wähle, glaube ich brauche ich mir in der Neuzeit, wenn das Objekt im ordentlichen Zustand ist keine Sorge um die Neuvermietung zu machen?

00:23:57: Wir sehen es ja andersherum, wir wollen jetzt in Berlin oder so gucken.

00:24:00: So eine ganz andere Nummer.

00:24:02: Aber jetzt hier in NRW... Da ist so viel Bedarf!

00:24:06: Wir lesen es auch immer wieder, dass zu wenig Wohnanheiten letztlich da sind und dadurch das den Neubau immer noch so krankt wird dieses Missverhältnis nochmal deutlich größer.

00:24:15: Und das natürlich für die Vermieter eine ordentliche Geschichte.

00:24:19: Ist das Objekt im guten Zustand?

00:24:22: Weil ich sehr zügig und sehr schnell auch wieder vermietet bekommen.

00:24:25: Je ländlicher ist der, natürlich unterwegs bin das zu schwierig, er kann es werden.

00:24:28: aber gerade wenn ich mir halt eine Immobilie wähle die irgendwo halbwegs kritisch oder ein Schlag Distanz zur Stadt sind glaube ich werde ich mir da über die nächsten Jahre nicht wirklich Gedanken machen müssen dass sich mein Mieter nicht adäquater setzt bekomme

00:24:42: Wenn ich jetzt so ne Immobilier Selbsterwerbe, dann ist ja so eine Variante und Häufel.

00:24:49: Manchmal gibt es ja diese Tegungssatzwechsel oder sowas.

00:24:53: Wäre das das was ich in der Situation auch nutzen könnte?

00:24:57: Ja durchaus, Tilgungsratswechsel bedeutet ja nur dass ich die Tilgung variieren kann.

00:25:02: Wie ich vorhin gesagt habe versuchen wir natürlich Eingangs schon die Tilgen so niedrig wie möglich zu halten um halt den Cashlohr nicht so sehr zu belasten.

00:25:10: wenn ich natürlich ein bisschen höher in der Tilgungen rangegangen bin weil mein Ziel es eben ist in den nächsten zwanzig Jahren das abzuzahlen und dann hab' ich da Leerstand und hab' die Möglichkeit weil ich mir den Tilgumsratswechsel damals in einen Vertragerschreiben lassen von meinen wegen drei Prozent oder zweieinhalb Prozent auf ein Prozent zu senken, ist das natürlich eine Variante.

00:25:28: Kann man durchaus machen.

00:25:30: Meistens fängt man aber so niedrig an dass der Tilgungsarztwechsel an der Stelle nicht wirklich hilft.

00:25:34: also sagen wir mal so wenn es da wirklich eng werden sollte und alle Strecke reißen ist glaube ich auch eine offene Kommunikation mit der Bank immer hilfreich, dass man dafür einen Monat auf zwei vielleicht die Tilbung mal aussetzt.

00:25:47: Ja, auch so ein Mieter hat ja Kündigungsfristen und wenn ich von da an direkt loslege mich um Nachmieter zu kümmern sollte das ganze halbwegs lückenlos denkbar sein unmöglich sein.

00:25:56: Und dann sollte man in diese Situation einfach nicht

00:25:59: kommen.

00:26:00: Jetzt haben wir ja schon ganz viel beleuchtet.

00:26:03: Dass es als Bausteinsinn macht, so die vermietete Immobilie, dass man auch andere Anlagemöglichkeiten wie ETFs etc.

00:26:09: noch in Betracht ziehen sollte.

00:26:11: Dass man sich das Ziel klarmachen sollte möchte ich eben... Wie alt bin ich?

00:26:17: Möchte ich das wiederverkaufen?

00:26:19: Wann will ich sie wieder verkaufen?

00:26:22: Das sollte ich mir alles überlegen, sollte auch überlegen ob ich meine Steuerlast beispielsweise damit reduzieren will.

00:26:26: Kann nicht mit dem Steuerberater besprechen und so weiter.

00:26:28: Wenn wir jetzt das nochmal so ganz eindampfen was wir jetzt schon besprochen haben und es versuchen noch mal in einer Antwort zusammenzufassen für wen eignet sich eine Immobilie als Veraltersvorsorge?

00:26:44: Eignet sich für jeden, der über ein gewisses Potenzial ausschöpfen möchte.

00:26:49: Der auch etwas gewinnorientiert arbeiten möchte und bereitet sich in dieses Thema ein bisschen einzufinden und mit diesem Thema letztlich wachsen möchte.

00:26:58: Wenn ich jemanden haben möchte, der sagt, dass er mich im Monat bezahlen möchte.

00:27:02: Dafür möchte ich nachher, weil sie nicht tausend Euro Rente haben... Aber sonst mich darum nicht kümmern, dann ist das sicherlich das Thema Immobilien.

00:27:09: nichts für denjenigen.

00:27:15: Heutzutage ist es ja auch im Internet relativ easy mit ChatGBT und keine Ahnung, was mir ein gewisses Grundwissen dort anzueignen.

00:27:23: Und wenn ich dann sage das ist ein Thema da möchte ich gerne rein, da möchte Ich mich gerne probieren.

00:27:27: Dann kann ich glaube ich mit der Investition von Hunderthundertfünfzigtausend Euro und dafür kriegt man Ja auch schon mal eine kleinere Wohnung Kann man ja nicht wirklich viel verkehrt machen.

00:27:36: und dann lebt Man Ein wenig und lernt man ein wenig am Projekt.

00:27:41: Und dann ist das genau das Richtige und wird man viel Spaß haben, ich glaube auch, dass die Zahl der Wiederholungstheter beachtlich

00:27:48: ist.".

00:28:05: Völlig verrückt auch, völlig verrückt auf den ersten Blick wo man denkt Mensch mieten muss ich irgendwo aber muss ich ja auch.

00:28:11: Aber für ein Mietvertrag muss ich auch keine Bank befragen und wenn ich hier so ein Objekt erwerbe und das Ganze nüchtern runtergerechnet wird und einen Großteil der Rate oder die komplette Rate über einen Mieter getragen wird dann bleibt der Rest über fürs Leben und dann funktioniert das ganze.

00:28:27: aber es schon so.

00:28:28: auf dem ersten Blick denkt man verrückt

00:28:32: Wenn man sich das Ganze jetzt nochmal ein bisschen mehr zusammendampft, was würdest du denn Menschen noch raten die überlegenene eigene Immobilie zur Altersvorsorge zu kaufen und zu vermieten?

00:28:43: Ich habe jetzt verstanden so ein bisschen Mut.

00:28:45: Ist vielleicht gar nicht schlecht!

00:28:48: Ja, nee.

00:28:48: Dass man sich im Endeffekt da aber auch ordentlich beraten lässt also nicht nur ChatGPT sondern einfach vielleicht auch im Bereich der Finanzierung guckt dass jemand da ist ein Vermittler da ist der so ein bisschen den Weitblick hat ja auch vielleicht ein bisschen Erfahrung in dem Bereich Kapitalanlage und wo man dann auch von den Erfahrungen die derjenige gesammelt hat entsprechend profitieren kann dann braucht es halt irgendwie an der Stelle noch das passende Objekt, also das ist natürlich ganz klar.

00:29:14: Aber einfach offen auf das Thema zugehen... Es nicht total überpacen, dass man nicht sagt so ich will das jetzt und ich kaufe da jetzt, sondern einfach, dass mal diese Teilaspekte ein bisschen im Auge hat.

00:29:22: und wenn man dann sagt Jo, das passt, dann einfach machen weil wenn man dazu viel nachdenkt findet immer einen Grund weswegen das gerade nicht gut ist.

00:29:31: die mobilen Preise steigen Stetig.

00:29:34: Inflation wird durch Kauf dein Freund, das heißt bei zwei Prozent Inflations ist in zehn Jahren die Immobilie zwanzig Prozent und mehr im Wert gestiegen.

00:29:43: Du hast ein Prozent oder anderthalb getilgt,

00:29:45: d.h.,

00:29:46: du hast nachher fünfzehn-zwanzig prozent Getilgte und da bleibt halt ein Gap was dein Gewinn ist.

00:29:51: Und das finde ich ist ein sehr schönes Bild und eine schöne Motivation sich diesem Thema dann irgendwie zu öffnen.

00:29:57: Das stimmt klingt verlockend!

00:29:59: Ganz lieben Dank Björn für all die Einblicke.

00:30:02: Ich habe ganz viel gelernt und ich hoffe unsere Hörerinnen und Hörern auch.

00:30:05: Super Anna, danke dir!

00:30:06: Und wenn jemand da was hat sehr gerne auf uns zukommen.

00:30:11: Wir hoffen ihr habt ganz viel gelernt.

00:30:12: Wenn ihr noch Fragen habt schreibt gerne an hausgefragte drklein.de.

00:30:17: Lobkritik und Themenwünsche sind dort auch ganz herzlich willkommen und wenn ihr weitere Informationen wünscht dann guckt auf www.drkleinen.de oder auf unseren Social Media Kanälen bei TikTok Instagram oder Facebook.

00:30:29: Ganz herzlichen Dank fürs Zuhören und bis zum nächsten Mal.