00:00:01: Hallo und herzlich willkommen bei HAUSgefragt, dem Podcast zur Baufinanzierung von Dr.

00:00:05: Klein!

00:00:06: Mein Name ist Anna Commentz und heute geht es bei uns darum wie kann man sich eigentlich heutzutage noch eine Immobilie leisten?

00:00:12: Und das war Sarah Pflaum.

00:00:14: Sie ist Spezialistin für Baufinanzierung in Erlangen und hat ganz viele Tipps im Gepäck für uns.

00:00:19: Sarah, viele Menschen fragen sich ja ob sie sich eine eigene Immobilie überhaupt noch leisten können.

00:00:26: Das habe ich ja schon so im Intro gesagt wo stehen denn die Bauzinsen aktuell und was bedeutet das für kaufinteressierte konkret?

00:00:33: Also ich würde sagen: Die Bauzinsen sind gerade eher in so einem mittleren Zinsmarkt, also sind weder ganz hoch noch ganz niedrig.

00:00:40: Wir haben schon deutlich niedrigere Zinsen gehabt, aber auch schon deutlich höhere.

00:00:44: Der Vorteil von steigenden Zinsen ist beispielsweise, dass man einfach auch ein bisschen Spielraum in den Kaufpreisverhandlungen hat.

00:00:51: Wenn höhere Zinzen da sind dann ist die Nachfrage nicht mehr so hoch und deswegen kann man dann auch immer gut ganz runter verhandeln und somit kommt es am Ende wieder aufs Gleiche

00:01:03: hinaus.

00:01:04: Und wenn ich kaufen möchte: Was ist denn dein erster Tipp, bevor ich überhaupt anfange mich so durch Immobilienangebote zu klicken?

00:01:11: Also ich würde immer erstmal empfehlen zu gucken, was kann man sich denn überhaupt leisten?

00:01:17: Einfach mal alles zusammenschreiben.

00:01:18: Was hat man so an regelmäßigen Fixkosten und Ausgaben auch unregelmäßige Fixkosten die jährlich anfallen dass man sich das einfach mal alles zusammen schreibt und schaut dann am Ende was bleibt in unterm Strich übrig?

00:01:31: Man sollte natürlich dann auch immer beachten Urlaubsplanungen und dass man auch sich noch ein bisschen etwas zur Seite legt, Rücklagen bildet für die Immobilie selber oder eben auch selbst etwas sparen möchte.

00:01:41: Das wäre so meine Empfehlung, dass man das vorab erst mal ein bisschen kalkuliert.

00:01:45: Und wie kann ich denn so ausprobieren?

00:01:46: Obso wenn ich mir jetzt die Ausgaben... Wir haben ja meine Einnahmen und meine Ausgabe angeguckt!

00:01:51: Wie kann ich dann so aus probieren ob eine Belastung von einer monatlichen Rate später zu meinem Alltag

00:01:57: passt?!

00:01:58: Wenn man jetzt beispielsweise noch keine konkrete Immobilie hat und sagt, man guckt jetzt erstmal.

00:02:04: Das wäre meine Vorstellung mit der Rate könnte ich ganz gut leben.

00:02:07: Dann ist immer meine Empfehlung, dass man einfach so eine Finanzierung auf Probe macht und sagt was wäre wenn ich diese Rate hätte?

00:02:15: Und das dann auch zur Seite zu legen konsequent.

00:02:18: Und dann zu gucken, fühlt sich das gut für mich an oder wäre ein bisschen weniger besser?

00:02:23: Oder auch ein bisschen mehr möglich.

00:02:24: Vorteil daran ist natürlich dann auch dass man sich so noch mal ein bisschen Eigenkapital aufbaut.

00:02:29: Also dass ich ganz konkret, wenn ich jetzt, du sagst das, wenn dich noch keine Immobilie hab.

00:02:32: Dass sich dann sagt okay jetzt zahl' ich vielleicht siebenhundert Euro Miete aber eigentlich habe ich so einen gewissen Puffer.

00:02:37: Ich könnte mir auch vorstellen tausend Euro Rate zu bezahlen.

00:02:40: Das kommt auf die Immobilien an und sind nicht ganz realistische Zahlen.

00:02:43: Aber dann nehme ich diese dreihundert Euro Differenz und legt die jeden Monat auf den Kontro.

00:02:49: Genau!

00:02:50: Und dann habe ich wie Du sagst schon Eigenkapital weiter angespart und sehe halt was bleibt denn am Ende des Monats wirklich übrig?

00:02:58: Genau.

00:02:59: Erinnerst du dich an eine Beratung, bei der diese Budgetberatung der Kassensturz die Immobilien-Suche so ganz deutlich verändert hat?

00:03:08: Ja tatsächlich!

00:03:09: Also ich hatte schon mal Kunden, die meinten die und die Rate würde ganz gut für uns passen.

00:03:14: das können wir uns gut leisten.

00:03:16: und dann haben wir einfach noch einmal drüber gesprochen wie sieht es denn aus?

00:03:19: Zwecks Familienplanungen.

00:03:21: Die waren tatsächlich noch recht jung und haben gesagt, naja sie planen schon.

00:03:24: Sie möchten auch gerne Kinder haben.

00:03:26: und dann haben wir das auch nochmal gegengerechnet und geguckt wie sieht es denn aus wenn einer der beiden in Elternzeit ist?

00:03:31: Und dass Einkommen auch geringer ist.

00:03:32: werden die monatliche Rate dann auch noch tragbar?

00:03:35: und da sind am Ende dann drauf gekommen, dass es dann vielleicht doch nicht die richtige Rate ist und dass man dann gucken muss, dass man eventuell einen Tilgungsarztwechsel mit einbaut in die Finanzierung um dann auch in der Elternzeit die Rate ein bisschen runter zu schrauben und dann am Ende hat's dann doch funktioniert.

00:03:51: Ich habe dann einfach geguckt, weil es ist ja eine längerfristige Entscheidung das eben auch die Lebensplanung dazu passt.

00:03:56: Genau so ist es!

00:03:58: Was kann ich eigentlich mit Eigenkapital machen damit die Finanzierung günstiger wird?

00:04:03: Also man sollte beim Eigenkapitel natürlich am Ende immer gucken was hat man denn überhaupt?

00:04:07: und dann sollte man auch mit einplanen dass man noch Reserven auf dem Konto hat für Notfälle die kommen könnten oder auch Umzugs Umzugskosten, umzugkostet auch Geld und eventuell auch Renovierungen.

00:04:19: Wenn man im Haus oder in der Wohnung noch etwas verschönern möchte, dass man das mit allen klaren und viele wollen sich natürlich auch neu einrichten wenn sie schon eine neue Immobilie haben.

00:04:28: Und da sollte man dann natürlich auch ein bisschen Puffer noch auf dem Konto lassen.

00:04:33: Also ihr habt dann einfach geschaut wie hast diese Rate eben oft zu einer langfristigen Lebensplanung?

00:04:41: Seid dann darauf gekommen, dass und Tilgungssatz wechseln, wo ich ja die Rate mit verändern kann.

00:04:45: Wenn ich eben einfach ein bisschen weniger tilge, dann sinkt auch die Rate.

00:04:48: Und dann habe ich die Möglichkeit... Ich hab wahrscheinlich eine etwas höhere Restschuld aber trotzdem eine monatlich geringere Belastung.

00:04:57: Das gibt mir eine gewisse Flexibilität gerade in der Zeit wenn ich dann ein bisschen weniger Einkommen habe.

00:05:02: So ist es genau!

00:05:04: Und lohnt es sich denn, wenn du sagst ich soll so ein Puffer behalten?

00:05:07: Lohnt es dich dann so zwei Varianten rechnen zu lassen.

00:05:09: Einmal mit meinem Eigenkapital was ich so ein bisschen zurückhalten will auch mit einem Puffa und einmal mit etwas mehr um?

00:05:15: worauf sollte ich vielleicht beim Ergebnis genau achten?

00:05:19: Also es lohnt sich schon wenn man sagt dass man am Ende unterm Strich so viel übrig hat das man auch mal guckt dass man ein bisschen mehr einsetzt oder auch ein bisschen weniger.

00:05:29: Da muss man dann immer gucken, was ist da sinnvoll?

00:05:31: Was verändert vielleicht noch mal die Konditionen.

00:05:34: Vielleicht um die Rate auch nochmal ein bisschen zu minimieren, dass man da guckt okay naja vielleicht braucht man ja doch nicht noch eine neue Couch und dafür nehmen wir nochmal drei tausend Euro mehr in die Finanzierung mit ein und dafür haben wir bessere Konditionen am Ende.

00:05:48: Der Zinssatz der lässt sich ja nur ganz begrenzt beeinflussen.

00:05:51: ja vielleicht ein bisschen mehr Eigenkapital aber der Kaufpreis das hast du auch zum Beginn schon gesagt schon ein bisschen beeinflussen.

00:05:59: Wie kann ich mich dann besonders gut auf eine Preisverhandlung vorbehalten?

00:06:04: Also man sollte immer mal gucken im Umkreis, was sind denn überhaupt die ganzen Immobilien wert für was werden andere Immobilie verkauft?

00:06:12: und da muss man natürlich auch gucken wie ist denn der Zustand von der Immobilier für die ich nicht interessiere?

00:06:17: fallen da eventuell irgendwelche Sanierungen noch mit an die man damit einplanen muss?

00:06:22: Da kann man natürlich dann auch nochmal ein bisschen runter verhandeln, wenn man sagt das und dass.

00:06:25: Und das fällt noch mit an da ist es auch sinnvoll, dass man da einen Fachmann hinzuzieht, der sich das ganze mal anguckt und einem konkret sagen kann so und so viel Kosten kommen dann noch auf einen zu.

00:06:36: und dann muss man natürlich gucken passt der Kaufpreis plus die Sanierungskosten passt das alles zusammen?

00:06:40: Kann ich mir das trotzdem noch leisten?

00:06:42: wie könnte ich es mir leisten und dementsprechend dann auch das Kaufpreisegebot abgeben und dann gucken das es dann auch funktioniert?

00:06:51: Hast du so aus der Praxis zum Beispiel, wo eine Preisverhandlung den Kauf erst möglich gemacht hat und was haben die Käufer oder Käufern da genau gemacht?

00:06:59: Also tatsächlich ja.

00:07:01: Die Käufe haben dann den Kaufpreis ein wenig runter verhandelt, das natürlich auch auf die Kaufnebenkosten Auswirkungen hat und somit haben sie ein bisschen weniger Eigenkapital für die Nebenkosten gebraucht, hatten am Ende mehr zur Verfügung für die Finanzierung selbst.

00:07:17: Somit war dann auch die Belastung im Monat geringer und sie konnten sich das Ganze dann leisten.

00:07:24: Kannst du das noch so ein bisschen ausführlicher erklären, wenn ich jetzt den Kaufpreis um zwanzig tausend reduzieren kann weil ich gute Argumente habe?

00:07:31: Wie wirkt sich das denn dann auf die Finanzierung aus?

00:07:35: Also oft bekommt man natürlich dadurch dann auch bessere Konditionen, weil man mehr Eigenkapital einsetzen kann.

00:07:41: So kann man in eine bessere Stufe gelangen und somit hat man bessere Konditionen, günstigere Zinsen oder weniger Zinskosten am Ende.

00:07:51: Also es ist im Endeffekt immer

00:07:52: positiv.

00:07:53: Also weil sich dann das Verhältnis so zwischen Eigenkapital- und Fremdkapital wenn ich das eben mehr... Wenn ich einen geringeren Kaufpreis habe, hab' ich mehr Eigenkapitel in Relation und dann kann ich manchmal durch einen besseren Beleihungsauslauf dann bessere Zinzen auch bekommen?

00:08:07: So ist jetzt genau!

00:08:08: Und du hast ja auch gesagt die Kaufnebenkosten, die reduzieren sich eben auch weil sie ja prozentual sind.

00:08:16: Man zahlt immer Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis und auch die Notargebühren werden auf den Kaufpreis berechnet und natürlich auch die Maklergebühren wenn diese anfallen.

00:08:27: Wenn ich jetzt nochmal überlege Ich habe mir ein Finanzierungsangebot eingeholt Was sollte ich denn dann tun?

00:08:34: Sollte ich mir da noch mal Alternativen zeigen lassen?

00:08:38: Man sollte sich auf jeden Fall mehrere Angebote von verschiedenen Banken einholen und die dann auch vergleichen.

00:08:44: Eventuell ist es oft sinnvoll, die ganze Konstellation ein bisschen zu verändern und sagen okay vielleicht ist das nicht immer der günstigste Zins sondern bei einer anderen Bank habe ich eine niedrigere Rate, die passt einfach besser in meine Planung mit rein Und dann eben auch zu gucken, welche Bank passt denn am besten zu mir?

00:09:03: Welche erfüllt den langfristig auch meine Wünsche wie zum Beispiel auch ein Tegungssatzwechsel.

00:09:07: Dass das mit dabei ist die Sondertilgung dabei ist.

00:09:10: Das sollte man schon immer beachten und auch vergleichen dass man all das mit der bei hat was man sich wünscht und was man auch braucht.

00:09:17: Wenn ich jetzt unterschiedliche Alternativen habe Dann ist es ja vielleicht so dass auch das eine angebotene niedrigere Tilgung hat und damit eine niedriggere monatliche Rate.

00:09:26: Wann kann das denn sinnvoll sein und was muss ich dabei unbedingt verstehen?

00:09:31: Also eine niedrige Tilgung ist oft sinnvoll, wenn man jetzt beispielsweise sagt, einer von beiden ist gerade in Elternzeit.

00:09:38: Und das Einkommen ist aktuell noch nicht so hoch dass man sagt okay wir wollen jetzt am Anfang eine niedriege Rate haben, dass wir uns das gut leisten können Mit der Option, dass man dann später die Rate eventuell erhöhen kann oder eben über die Sondertilgung das Ganze wieder auszugleichen wenn der Verdienst wieder höher ist.

00:09:54: Man sollte natürlich auch mal beachten: Eine niedrige Tilgung hat man automatisch mehr Zinskosten und eine längere Laufzeit.

00:10:01: Deswegen wäre meine Empfehlung auch immer, wenn man kann, dann auch die Sondertilgungen zu nutzen, um das ganze ein bisschen zu minimieren.

00:10:10: Das ist wahrscheinlich nicht so, dass die niedrigste Monatsrate immer die passendste Lösung ist.

00:10:15: Nein

00:10:16: Gibt es einen Beispiel für?

00:10:17: Ja, also oft bei den Banken.

00:10:19: Wenn man sagt man erhöht die Trägung ein bisschen bekommt man auch bessere Konditionen weil die Bank sagt okay derjenige ist schneller fertig.

00:10:27: Viele Banken haben dann so eine kalkulatorische Laufzeit und sagen maximal vierzig Jahre darf das Ganze laufen.

00:10:33: Da muss das Darlehen abbezahlt sein Und wenn man dann die Tilgung ein bisschen erhöht, kann man eben diese vierzig Jahre erreichen oder drunter und dann gibt die Bank auch oft bessere Konditionen.

00:10:44: Hast du ein Beispiel dafür, welche Möglichkeiten Käuferinnen und Käufe häufig liegen lassen weil sie sich zu spät darum kümmern?

00:10:50: Ja bei anstehenden Sanierungen beispielsweise sollte man auch immer vor abüfen ob es irgendwelche Fördermöglichkeiten gibt zum Beispiel über die KfW.

00:11:01: Da muss man natürlich dann auch mal klären passt das so einem?

00:11:05: Weil das oft auch abhängig vom Einkommen ist. Und dann, ob es energetisch saniert wird, oder ob nur wirklich Einzelmaßnahmen gemacht werden.

00:11:12: Aber da natürlich immer zu gucken bekomme ich da irgendwelche Förderungen die auch mit einzuplanen und dementsprechend das Ganze dann auch zu planen mit den Banken dass man da das richtige Timing hat.

00:11:24: Muss sich dazu Beratung schon irgendwas mitbringen damit du das prüfen kannst?

00:11:28: Wichtig wären da tatsächlich die letzten zwei Einkommenssteuerbescheide weil Zu prüfen ist, wie viel Einkommen war denn da und oft ist da die Grenze von neunzigtausend Euro.

00:11:37: Wenn man dann noch Kinder dazu hat, da gibt es ganz verschiedene Dinge, da muss man einfach gucken funktioniert das bekomme ich die Förderung überhaupt?

00:11:44: Und wenn man einen Sanierungsfahrplan vielleicht schon vorliegen hat, dann wird der natürlich perfekt und ansonsten eine Aufstellung was man denn geplant hat an Sanierungen und dann einfach zu gucken welche Förderungen werden da sinnvoll und würde auch funktionieren.

00:12:00: Jetzt haben wir ja vorhin schon mal über diesen, du hast das Finanzierung auf Probe oder so ähnlich genannt.

00:12:05: Wenn ich jetzt das gecheckt habe und weiß jetzt ungefähr, ich kann mir das langfristig leisten was sollte ich denn aber vor der Unterschrift unter den Finanzierungsvertrag noch durchrechnen lassen?

00:12:16: Also man sollte auch gucken wenn das Darlehen wirklich dann auch in die Rente hineinläuft beispielsweise was ja oft der Fall ist dass man sich das auch im Rentenalter noch leisten kann.

00:12:27: Zu gucken wie ist denn die Restschuld nach der Zinsbindung, die man gewählt hat, wie beispielsweise nach zehn Jahren, hat man ja meistens immer noch eine Restschuld und braucht dann eine Anschlussfinanzierung.

00:12:37: Und da gibt es dann verschiedene Möglichkeiten, dass wir auch gucken können was ist wenn der Zinns beispielsweise bei fünf oder sechs Prozent liegt?

00:12:44: Wie hoch werden denn dann die Rate nach diesen zehn Jahren um zu gucken kann ich mir das auch noch leisten diese Rate.

00:12:51: Wann rätst du dazu günstiger zu suchen in den Immobilienpreisen oder auch den Kauf vielleicht noch zu verschieben?

00:12:58: Ja, wenn man jetzt so eine gewisse Vorstellung hat an Rate die man sich leisten kann und es passt einfach gerade nicht zu dieser Immobilie weil die Rate zu hoch ist oder das Eigenkapital zu niedrig ist um die rate zu reduzieren.

00:13:11: Dann ist es oft sinnvoll einfach zu gucken.

00:13:13: okay wir schauen nach einer Immobilien die ein bisschen günstiger ist um die monatliche Belastung zu reduzieren, damit das Eigenkapital eben auch ausreichend ist für die Kaufnebenkosten.

00:13:25: Okay, also du hast jetzt ganz viele Tipps genannt.

00:13:27: Nämlich das Budget zu prüfen.

00:13:29: Was kann ich mir denn eigentlich leisten. Dann so eine Finanzierung, auch so ein Belastungstest, mal zu unterziehen als zu gucken auf Probe das zu machen oder das Geld anzulegen Das Eigenkapital sinnvoll einzusetzen, auch einen gewissen Puffer zu behalten auch mal durchrechnen zu lassen was unterschiedliche was ein unterschiedlicher Eigenkapitaleinsatz dann eigentlich ausmacht.

00:13:49: Dann hast du auch gesagt, sinnvoll verhandeln den Kaufpreis anschauen und Objekte in der Gegend mal zu vergleichen.

00:13:56: Den Sanierungsbedarf mal zu prüfen und dann auch verschiedene Angebote einzuholen und dabei aber auf die Details zu achten dass da sozusagen nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden.

00:14:06: Dann hast Du auch gesagt wichtig ist eben auch Sanierung schon mitzudenken und dann aber auch etwaige Förderungen auch mit einen zu planen.

00:14:14: Wenn wir jetzt zum Abschluss nochmal gucken, welche drei Dinge sollten unsere Zuhörerinnen und Zuhöhrer diese Woche tun wenn sie ihren Immobilienwunsch angehen möchten.

00:14:22: Also als erstes einfach mal zusammenschreiben was habe ich denn für Ausgaben?

00:14:26: Was kann ich mir am Ende leisten?

00:14:28: Womit fühle ich mich wohl?

00:14:30: Also,

00:14:30: einfach die ganze Größenordnung zu kalkulieren was einem vom Gefühl her möglich ist. Und dann einen Termin zur Budgetberatung vereinbaren.

00:14:41: Okay, dann hab' ich einfach mal Tatsachen geschaffen.

00:14:44: Ja, genau.

00:14:46: Dann weiß man ganz genau, was geht und was geht nicht!

00:14:49: Genau das ist ja auch kostenfrei und unverbindlich. Da hat man ja gar keinen... genau ist man zu nichts gezwungen

00:14:55: danach. Jetzt hast du eingangs von so dem mittleren Zinsniveau gesprochen.

00:15:00: Wir hatten ja mal zwischendurch niedrigere Zinsen.

00:15:03: Was würdest du denn jetzt jemandem sagen, der auf einen niedrigeren Zins wartet?

00:15:07: Was kann er oder sie tun, um sich jetzt sinnvoll vorzubereiten?

00:15:13: Also tatsächlich einfach mal anfangen schon einmal alle Unterlagen zusammen zu suchen, die die Bank denn für die Finanzierung am Ende braucht.

00:15:19: Die Unterlagen zur Immobilie und die eigenen Bonitätsunterlagen wirklich schon alles zusammenzusuchen, zusammenzufassen, dass man dann einfach schnell agieren kann, wenn es zu einer Zinssenkung kommt. Das man sagen kann: "Okay wir sind bereit können loslegen."

00:15:32: Super.

00:15:32: also Vorbereitung ist die halbe Miete sozusagen.

00:15:35: Ganz herzlich Dank Sarah!

00:15:38: Gerne.

00:15:39: Sarah hatte ja sehr viele Tipps im Gepäck.

00:15:41: Aber wenn noch Fragen bleiben, dann schreibt uns gerne an hausgefragt@drklein.de.

00:15:46: Oder auch wenn ihr Themenwünsche, Lob und Kritik habt, sind die ganz herzlich unter der E-Mail Adresse oder aber auch auf unseren Social-Media Kanälen.

00:15:53: ganz herzlich willkommen!

00:15:54: Auf den Social-Media Kanälen und auf www.drklein.de findet ihr auch noch ganz viele weitere Informationen.

00:16:00: Ganz herzlichen Dank fürs Zuhören und bis zur nächsten Folge.